Acheter en Espagne en 2025 : Quelles sont les erreurs à éviter ?

L'acquisition d’un bien immobilier en Espagne est une décision importante qui doit être menée avec prudence et rigueur juridique. Contrairement à la France, le cadre légal espagnol présente des spécificités qu’il est essentiel de maîtriser afin d'éviter toute mauvaise surprise. Notre cabinet vous accompagne à chaque étape de votre projet pour garantir un achat sécurisé et conforme à la réglementation en vigueur.

Dans cet article, nous passons en revue les erreurs les plus courantes rencontrées par les acheteurs non avertis et vous expliquons comment vous prémunir contre ces risques.

1. Croire que le notaire espagnol protège l'acheteur

Contrairement à la France, le notaire en Espagne n’assure pas une mission de contrôle approfondie sur la situation juridique et urbanistique du bien. Son rôle est strictement administratif : il authentifie l’acte de vente et s’assure que les droits de mutation sont acquittés, mais il ne garantit en aucun cas l’absence de vices cachés, de charges ou d’irrégularités.

🔹 Exemple de risque : Vous achetez un bien sur la base des informations fournies par le vendeur, sans vérification indépendante. Après la transaction, vous découvrez une hypothèque non mentionnée ou des travaux non déclarés, rendant la propriété non conforme.

✅ Comment se protéger ?✔ Faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier espagnol, qui procédera aux vérifications nécessaires avant la signature de l’acte.✔ Exiger un audit juridique complet du bien pour détecter d’éventuelles dettes, litiges ou irrégularités.

2. Signer un compromis de vente sans précaution

Le contrato de arras, équivalent espagnol du compromis de vente, est un contrat privé engageant les deux parties. Une fois signé, l’acheteur ne peut pas se rétracter sans perdre son acompte, généralement fixé à 10% du prix du bien.

🔹 Risques juridiques :

• L’absence de clauses de protection (exemple : obtention d’un financement) peut vous obliger à finaliser l’achat même en cas d’imprévu.

• Certaines agences ou vendeurs insèrent des conditions abusives qui désavantagent l’acheteur.

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✅ Comment se protéger ?✔ Ne jamais signer un compromis de vente sans l’expertise d’un avocat.✔ Vérifier que le contrat inclut des clauses de sortie en cas de découverte d’un vice caché ou de refus de prêt bancaire.

3. Sous-estimer les frais d'acquisition

L’achat immobilier en Espagne entraîne des frais supplémentaires. Ces coûts varient selon la région et le type de bien (neuf ou ancien).

🔹 Principaux frais à prévoir :

• Impôt sur la Transmission Patrimoniale (ITP) : 6% à 11% du prix pour un bien ancien (varie selon la région).

• TVA (IVA) et droits d’enregistrement (AJD) : 10% + 1%-2% pour un bien neuf.

• Honoraires notariés et frais de registre foncier : environ 1% à 3%.

  
  

✅ Comment se protéger ?✔ Exiger un devis détaillé de l’ensemble des frais avant la signature du compromis.

4. Ne pas vérifier la conformité juridique et urbanistique du bien

Un bien peut paraître en parfait état sur le plan esthétique, mais présenter des irrégularités légales qui mettront l’acheteur en difficulté après la transaction.

🔹 Vérifications essentielles :

• Nota Simple : extrait du registre foncier indiquant les éventuelles hypothèques ou dettes associées au bien.

• Certification cadastrale : confirme la superficie officielle et permet de détecter toute divergence de surface non déclarée.

• Plan d’urbanisme : vérifie si le bien est concerné par un projet de réaménagement urbain (routes, expropriations…).

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✅ Comment se protéger ?✔ Ne jamais se fier uniquement aux déclarations du vendeur.✔ Exiger un audit juridique réalisé par un avocat avant toute signature.

Conclusion : Sécuriser votre achat en Espagne

Un achat immobilier en Espagne peut être une opportunité rentable, mais il est impératif de maîtriser les aspects juridiques et fiscaux pour éviter des complications. Notre cabinet vous accompagne à chaque étape pour garantir une transaction en toute sécurité et conforme à la réglementation espagnole.

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